서울부동산전문변호사ㅣ임대차 계약금 반환 청구 기각한 서울부동산전문변호사

서울부동산전문변호사를 찾은 의뢰인은 아버지 소유 주택의 전세계약을 대신 진행하고 있었습니다.

그런데 계약 이행을 앞두고 해당 부동산에 가압류가 설정되면서 계약하기로 한 임차인의 전세자금대출이 바로 실행되기 어려운 상황이 발생했습니다.

의뢰인은 은행을 통해 가압류가 해제되면 대출 실행이 가능하다는 안내를 받고 이를 임차인에게 전달했습니다.

또한 입주일까지 대출이 실행되지 않을 경우 일부 잔금을 먼저 지급하고 입주한 뒤, 가압류 말소 후 나머지 잔금을 지급하는 방안도 제안했습니다.

하지만 임차인은 가압류에 대한 불안감을 이유로 계약을 더 이상 진행하지 않겠다는 의사를 밝혔습니다.

이후 의뢰인은 계약금을 반환했지만, 임차인은 특약 위반을 이유로 부당한 손해배상을 청구하는 소송을 제기했습니다.

이에 의뢰인은 부당한 배상 요구에 대응하기 위해 부동산전문변호사를 찾아 법률자문을 요청하셨습니다.

서울부동산전문변호사는 가압류가 존재했다는 사실만으로 특약 위반에 따른 손해배상 책임이 바로 인정되기는 어렵다고 판단했습니다.

이에 가압류 해제 과정과 계약 종료 경위, 계약서상 특약사항을 중심으로 사실관계를 정리했습니다.

변호사는 다음 사항을 주요 반박 근거로 제시했습니다.

• 가압류 확인 직후 청구금액을 전액 변제한 점
• 입주예정일 전에 가압류 해제 절차가 시작된 점
• 임차인에게 말소 진행 상황과 계약 이행 방안을 안내한 점
• 임차인이 먼저 계약 해제와 계약금 반환 의사를 밝힌 점
  
  

특약사항 제4조는 입주시부터 퇴거시까지 등기상 하자가 없도록 유지하도록 정한 조항이었습니다.

다만 의뢰인은 입주예정일 전에 이미 가압류 해제를 위한 조치를 취하고 있었으므로, 당시 상황만으로 특약 위반이 확정됐다고 보기 어렵다는 점을 주장하였습니다.

또한 특약사항 제7조에는 전세자금대출이 실행되지 않을 경우 계약을 무효로 하고 계약금을 반환하도록 정하고 있었습니다.

이에 대출이 실행되지 않았다는 사정만으로 의뢰인의 채무불이행 책임을 인정하기 어렵다는 점을 강조하였습니다.

아울러 통화내역과 계약금 반환 자료를 토대로 임차인이 먼저 계약 해제 의사를 밝히고, 의뢰인이 이에 동의해 계약관계가 종료된 경위​도 함께 소명하였습니다.

서울부동산전문변호사의 주장과 관련 자료를 검토한 법원은 다음과 같은 사정을 판단했습니다.

• 특약사항이 ‘입주시부터 퇴거시까지 등기상 하자가 없도록 유지하여야 한다’는 내용인 점
• 원고가 입주예정일이 도래하기 전에 계약금 반환을 요청한 점
• 피고가 가압류 청구금액을 전액 변제하고 카드사가 같은 날 가압류 신청취하 및 집행해제신청을 한 점
• 당시에는 피고의 특약사항 위반 여부가 확정되지 않은 상태였던 점

법원은 이러한 사정을 종합하여 이 사건 임대차계약이 피고의 특약사항 위반을 이유로 해제됐다고 보기 어렵다고 판단했습니다.

그 결과 특약 위반을 전제로 손해배상을 요구한 원고의 청구는 기각되었습니다.

서울부동산전문변호사는 임대차계약을 종료하려면 먼저 계약서에 정한 해지·무효 조건과 특약사항을 확인해야 한다고 강조합니다.

계약 과정에서 문제가 발생했다는 사실만으로 바로 계약을 해지할 수 있는 것은 아니며, 해당 사유가 실제 계약상 의무 위반에 해당하는지 함께 살펴봐야 합니다.

특히 다음 사항을 확인할 필요가 있습니다.

• 계약서에 별도의 해지 또는 무효 조건이 있는지
• 특약사항에서 정한 의무의 이행 시점이 언제인지
• 계약 종료 의사를 먼저 표시한 당사자가 누구인지
• 상대방이 계약 이행을 위해 필요한 조치를 취했는지
• 계약 종료 후 계약금이나 잔금이 어떻게 처리됐는지

분쟁이 발생했다면 임대차계약서와 특약사항, 문자·통화내역, 입금내역, 등기자료 등 계약 전후의 자료​를 함께 확인하는 것이 필요합니다.

대한민국 9위 로펌 대륜(25년 국세청 부가가치세 신고 기준)은 이러한 자료를 토대로 실제 특약 위반이 있었는지, 어느 당사자의 의사표시에 따라 계약이 종료되었는지, 그에 따른 손해배상 책임이 인정될 수 있는지를 구체적으로 검토하고 있습니다.

🔗서울변호사 상담예약접수를 통해 계약 해지 사유와 특약 적용 여부, 계약 종료에 따른 책임 범위까지 구체적으로 확인해보실 수 있습니다.